Muchas personas que están pensando en invertir en un inmueble para alquilarlo y otras que desean vender uno que ya tienen, nos hacen preguntas sobre diversos aspectos relacionados con este tipo de operaciones. Hemos organizado algunas respuestas o explicaciones en este sitio web, de acuerdo al esquema siguiente.
INVERSIÓN (adquisición de un inmueble para alquilarlo después).
A los efectos que nos ocupan, entenderemos inversión como el proceso de adquirir con dinero o con depósitos bancarios, un bien duradero con la finalidad de conseguir unos ingresos derivados de la explotación del mismo, una plusvalía cuando se venda en el futuro, una protección del dinero ante robos o quiebras y en resumen, o bien una combinación de todas o parte de las anteriores.
Para guiarse entre las infinitas alternativas de inversión posibles, es conveniente fijarse un marco de referencia que nos ayude a tomar la mejor decisión. Un esquema generalmente aceptado y muy útil es el de “los pílales de toda inversión: Seguridad, rentabilidad y liquidez. En las siguientes páginas abordaremos cada uno de estos conceptos fundamentales. Cada inversión tiene diferentes valores para estos tres, por lo que es importante entender su importancia y ver como se relaciona con nuestras preferencias, que tratamos en el apartado “perfil inversor”.
Para guiarse entre las infinitas alternativas de inversión posibles, es conveniente fijarse un marco de referencia que nos ayude a tomar la mejor decisión. Un esquema generalmente aceptado y muy útil es el de “los pílares de toda inversión: Seguridad, rentabilidad y liquidez. En las siguientes páginas abordaremos cada uno de estos conceptos fundamentales. Cada inversión tiene diferentes valores para estos tres, por lo que es importante entender su importancia y ver como se relaciona con nuestras preferencias, que tratamos en el apartado “perfil inversor”.
La seguridad es la medida de que el valor que invirtamos no pierda valor con el paso del tiempo.
Típicamente, los bancos afirman que proporcionan la mayor seguridad a nuestro dinero. Una quiebra, aunque poco probable, daría por perdidos los ahorros que excedan del establecido para del fondo de garantía de depósitos.
El dinero (en efectivo y en depósitos bancarios) también tiene inherente la inseguridad de su valor relativo con otras divisas y no es inmune a las devaluaciones de la moneda local, ni al efecto de la inflacción. Pero es necesario que una parte de los ahorros se mantengan en dinero suficiente para hacer frente a gastos inesperados o a la espera de una buena oportunidad de inversión.
La seguridad de inversiones en en activos financieros (bonos, acciones, obligaciones, fondos, etc.) depende mucho de en qué producto concreto se materialicen. Hay productos muy seguros y otros de elevado riesgo.
La seguridad de las inversiones en metales u otros bienes (cereales, petróleo, materias primas, etc. o “commodities” es muy cuestionable y conviene estar muy especializado en ellas, para conocer los riesgos en cada momento y poder gestionarlas.
La inversión en bienes inmuebles, tales como pisos, locales comerciales, plazas de garaje o terrenos, se considera de alta seguridad. El robo esta prácticamente descartado gracias a los registros de la propiedad y estadísticamente son valores estables a lo largo del tiempo y con menos oscilaciones históricas que los mencionando anteriormente. Los riesgos de pérdida por daños naturales existen, pero son estadísticamente improbables.
El resumen es que no hay inversión 100% segura, lo cual nos aconseja la diversificación, si se dispone de capital para hacerlo.
La rentabilidad es el fruto económico que se obtiene de una inversión.
En en caso de los depósitos bancarios o de las obligaciones, bonos, deuda, etc., son los intereses. En el caso de las acciones de sociedades, son los dividendos.
En el caso de las inversiones inmobiliarias, la rentabilidad viene por el cobro del alquiler, que generalmente se obtiene mensualmente en cantidades iguales.
Tanto en las acciones negociadas Bolsa como en las inversiones inmobiliarias, en el momento de la venta se produce una diferencia en relación con el valor de adquisición. Si es positiva será una plusvalía y una minusvalía en caso contrario.
La rentabilidad de una inversión es en realidad la suma de las rentas, sean cuales sean, dividendos, intereses, alquileres, etc. y de la plusvalía/minusvalía final. Dado que el valor de las cosas es diferente en cada momento, cuando se habla de rentabilidad futura de una inversión hay que tener mucha precaución, ya que se tratará de estimaciones. Todos los asesores usan las rentabilidades históricas como una referencia, con la conocida advertencia de que “rentabilidades pasadas no aseguran rentabilidades futuras”.
La rentabilidad en el sector inmobiliario tiene establecida en la práctica una definición que excluye la plusvalia/minusvalía final con la venta y que se refiere exclusivamente a la explotación como alquiler.
En estas páginas usamos frecuentemente esta definición, por los que conviene advertir que la rentabilidad real será algo diferente, por los siguientes aspectos:
- La renta anual bruta es la mensual x 12, pero puede suceder que haya impagos irrecuperables pese a fianza y avales si los hubiere.
- El precio de compra no incluye los impuestos locales a que esté sujeta la transacción. La razón es que son diferentes según zona y según las características concretas del inversor. En Madrid actualmente (año 2020) el ITP es del 6%, pero podría cambiar. En otras Comunidades autónomas es diferente. Y, si el comprador puede acogerse a ello, renunciando a este impuesto por el de IVA, que a su vez se deduce íntegramente (figura conocida como “inversión del sujeto pasivo”) el coste en impuestos sería cero. Todo esto justifica que la fórmula de rentabilidad no incluya impuestos.
- El coste de reformas necesarias para poder alquilar el inmueble. Tampoco el coste de notario y registro
- Los costes anuales tres como IBI, comunidad de propietarios y otros. Es decir se habla de una rentabilidad bruta.
- Impuestos: No se consideran.Puede consultarse sobre este tema en el apartado rentabilidad e impuestos
La liquidez es la capacidad de convertir en dinero una inversión. Los depósitos bancarios son en sí mismos la liquidez por excelencia, solo superada por e dinero en efectivo en situaciones de crisis o “corralltos”, que hemos conocido en otros países.
La liquidez de los activos financieros (bonos, acciones, obligaciones, fondos, etc.) depende mucho de en qué inversión concreta se materialicen. Hay valores muy fáciles de vender con una orden en Bolsa. La calidad de estos activos es clave, para no arriesgar en inversiones de valores cuya cotización se suspenda o que no tengan una liquidez histórica aceptable.
La inversión inmobiliaria es de baja liquidez. Vender un inmueble requiere más tiempo que otras inversiones. Si alguien se plantea una inversión con carácter temporal, no es una buena idea invertir en un inmueble.
Cuando se invierte en un inmueble debe considerarse que sus características (lugar, tamaño, costes de mantenimiento, etc.) lo hagan atractivo, no solo para adquirirlo, sino para que sea fácil venderlo si alguna vez se desea desinvertir. Nuestros servicios incluyen ayuda al inversor en estos casos.
Ejemplo de anuncio 1:
Ejemplo de anuncio 2:
Aparte de la seguridad de la inversión en sí misma, es importante tener presente la seguridad de las rentas que vaya a generar.
Una cosa es la rentabilidad esperada y otra diferente la que realmente se consiga con cada inversión.
Si se invierte en acciones, se pueden esperar unos determinados dividendos, pero si la sociedad tiene un ejercicio mucho mejor o peor de lo esperado, los dividendos a repartir pueden diferir sensiblemente de los estimados a priori.
Las obligaciones, los bonos, los depósitos retribuidos, la deuda pública, etc. suerte tener unas rentas seguras y muy predecibles.
Los inmuebles en alquiler tienen una renta teórica predecible con bastante precisión, pero hay que tener en cuenta que la renta real dependerá de que estén efectivamente alquilados y que el inquilino pague las rentas o estén debidamente garantizadas con unos de los muchos seguros de alquiler existentes en el mercado.
Un criterio importante de inversión es analizar la demanda en alquiler que puede tener el inmueble que pensamos adquirir como inversión.
En esta sección, tratamos las rentabilidades del alquiler según la zona geográfica en que el inmueble se en encuentre situado.
Y en esta otra sección tratamos las rentabilidades por tipo de inmueble, esto es de viviendas, locales comerciales, naves industriales, plazas de garaje etc. en que el inmueble se en encuentre situado.
El gráfico superior no permite alcanzar algunas conclusiones:
La inversión en plazas de garaje es la que menos rentabilidad ofrece, y aún así, ésta es superior a la ofrecida por los tradicionales productos de inversión financiera, resultando atractiva para aquellos inversores con pequeños capitales.
En locales y naves, las actuales condiciones de mercado nos permiten obtener rentabilidades muy atractivas –superiores al 10%- en locales y naves.
La inversión en vivienda, orientada al alquiler, puede obtener una rentabilidad superior al 7% contando con la experiencia y asesoramiento de los profesionales de vivirdelasrentas.com
vivirdelasrentas.com gestiona exclusivamente inmuebles en el área metropolitana de Madrid
El gráfico superior nos permite alcanzar algunas conclusiones:
La rentabilidad promedio del alquiler de viviendas en madrid es del 5,2% anual.
Los distritos en donde los pisos más caros por m2, como es el caso de Barrio de Salamanca o Chamartin son excelentes para residir como vivienda propia pero en cambio ofrecen la menor rentabilidad de todos los distritos.
Distritos como Usera, Puente de Vallecas o Villaverde son los que ofrecen las más altas rentabilidades.
En la práctica cada inversor decide, no sólo en función de la rentabiidad que se puede esperar, sino de otros muchos factores, la zona de su preferencia para Entre estos “otros factores”, los que venimos observando con más frecuencia son:
-Gustos o simpatías personales por zonas, barrios, municipios, etc.
-Proximidad a su propia residencia
-Expectativas de revalorización futura
-Posible uso personal futuro del inmueble para él o para sus familiares
Tratamos de evitar responder a esta pregunta sin tener mayor información sobre las circunstancias y propósitos del inversor de que se trate. Es más, pensamos que en general una inversión inmobiliaria no debe seleccionarse en base a los incentivos fiscales. Y hay dos razones para ello.
En primer lugar, la inversión inmobiliaria es normalmente para a muy largo palazo, mientras que los incentivos fiscales con frecuencia cambian según las políticas fiscales del momento, que a su vez dependen del Gobierno, que puede cambiar tras unas elecciones. Luego lo que es fiscalmente interesante hoy, puede no serlo en un plazo reducido de tiempo.
En segundo lugar, algunas ventajas fiscales, como por ejemplo es que un % de los ingresos por alquiler de vivienda no estén gravados fiscalmente, es atractivo, pero al mismo tiempo el inquilino de vivienda tiene unos derechos muy superiores a los del inquilino de un local comercial y esto puede hacer que la inversión sea menos interesante.
Es el resultante de combinar sus preferencias personales sobre los tres pilares de cualquier inversión: Seguridad, Rentabilidad y Liquidez. A esto se añaden sus preferencias y circunstancias en lo que se refiere a aspectos tales como el importe a invertir, el plazo en que desea mantener la inversión, momento de liquidez y también el objetivo de la inversión, más allá del concepto de rentabilidad.
No es único, debido a que seleccionamos productos de inversión de muy diferentes características. Los rentistas demandan principalmente seguridad y hacen inversiones a largo plazo y es habitual que ya estén jubilados. Los inversores, en búsqueda de rentabilidades más altas, tienen una personalidad más atrevida y persiguen unos objetivos de inversión concretos, generalmente pensando en plazos más cortos. Generalmente están muy activos en el mundo de los negocios, leen la prensa económica y conocen las noticias financieras relevantes del momento.
Nuestra misión no es otra que encontrar el producto ideal para un inversor dentro de la gama que trabajamos, una vez comprobado y confirmado que su perfil inversor encaja plenamente con el tipo de activos financieros a los que tenemos acceso en cada momento. Estamos especializados en inmuebles dentro de la Comunidad Autónoma de Madrid.
Cuando se alquila un inmueble el propietario se convierte de arrendador o como se conoce popularmente “casero”. Esta condición supone algunas obligaciones para con el inquilino y/o el inmueble. Y también algunas obligaciones para con la hacienda pública (AEAT).
Hay inversores profesionales que gestionan todo directamente y hay otro inversores que delegan en agencias las obligaciones derivadas de ser arrendador. Es más cómodo y seguro que ocuparse, pero tiene un coste. Una de estas gestoras (Gestin) provee los siguientes servicios, que nos parecen una lista ilustrativa pata cualquier inversor:
- La selección meticulosa de inquilinos solicitando garantías fehacientes de solvencia, evitando así impagados y pérdidas de renta.
- Elaboración de contratos en base a la legislación vigente.
- Hacer un seguimiento puntual del cobro de la renta, revisiones y repercusiones de la misma.
- Proporcionar información mensual al propietario y darle asesoramiento jurídico-legal.
- La constitución y el depósito de fianzas.
- Reclamación a impagados.
- Tramitación de impuestos.
- Asesoría jurídica.
De los 3,8 millones de viviendas que se considera que hay en alquiler en España, probablemente más del 85% son de pequeños propietarios y esto ha llevado a ASVAL a constituir una asociación para ayuda y asesoramiento.
DESINVERSIÓN (venta de un inmueble propio).
Como cualquier otro activo, hay momentos en que a su propietario interesa venderlo. Ya sea para abordar otra inversión diferente o para disponer del dinero con otros fines.
Con frecuencia, la necesidad de liquidez que motiva el interés por vender in inmueble, tiene lugar cuando el inmueble se encuentra alquilado con un contrato cuyo vencimiento no es muy próximo. Tratamos este aspecto en la pregunta siguiente.
En vivirdelasrentas.com podemos colaborar en este proceso, identificando un inversor que pueda estar interesado en el inmueble.
Cuando se desea vender un local, ya sea piso, local comercial o nave, que esta actualmente alquilado y que el contrato de alquiler no termina próximamente, hay que tener en cuenta varios aspectos:
En primer lugar, que el contrato de alquiler deberá ser respetado por el comprador. Esto suele descartar a compradores que no sean inversores con interés en mantener el alquiler. Y obligará al propietario a informar sobre el contrato vigente y eventualmente del historial de cobros o incidencias.
En segundo lugar, que el actual inquilino puede tener interés en adquirirlo. Con frecuencia vemos casos en que no manifiesta interés, pero al haber identificado un comprador y conocer el precio finalmente acordado de venta, que puede ser inferior al inicialmente pensado, el inquilino puede querer ser al comprador y forzarlo. No hay que olvidad que el inquilino puede tener derecho legal de retracto.
En vivirdelasrentas.com estamos especializados en la inversión en inmuebles para el alquiler y contamos con inversores que nos han mostrado interés en invertir. Puede contactarnos si lo desea.
La venta de un inmueble producirá una plusvalía o minusvalía que deberá declararse. Si la propiedad es una sociedad, esta operación de venta entrará a formar parte de la contabilidad y de la declaración por el impuesto de sociedades.
Si el propietario es una persona física, deberá aportar todos los datos necesarios para calcular la base imponible resultante de la operación en el impuesto sobre la renta de las personas físicas (IRPF), recordando aquí que las amortizaciones deducidas en las declaraciones anteriores son un menor coste de compra. Aconsejamos acudir a un asesor fiscal en estos casos. En el momento de escribir este texto, el tipo de gravamen era del 19%, pero deberá consultarse el aplicable en cada ejercicio.
Así se describe por la AEAT:
Ganancias patrimoniales derivadas de la venta de un inmueble
Constituye una renta sometida a gravamen la obtención de una ganancia patrimonial como consecuencia de la venta de un inmueble. Esta renta se entiende devengada cuando se produce la alteración patrimonial.
Con carácter general, la ganancia se determinará por diferencia entre los valores de transmisión y de adquisición.
El valor de adquisición estará formado por el importe real por el que se adquirió el bien objeto de transmisión, al que se sumarán el importe de los gastos y tributos inherentes a la adquisición, excluidos los intereses, que se hubiesen satisfecho por el ahora transmitente.
Si el inmueble que ahora se transmite hubiese estado arrendado, el valor así determinado deberá minorarse en el importe de las amortizaciones correspondientes al período de arrendamiento.
El valor de transmisión será el importe real por el que la enajenación se haya efectuado, minorado en el importe de los gastos y tributos inherentes a la transmisión que hayan sido por cuenta del vendedor.
No obstante, si el inmueble se transmite por una persona física que lo adquirió con anterioridad al 31 de diciembre de 1994, la ganancia previamente hallada puede resultar reducida al aplicar un régimen transitorio.
Si el transmitente ha adquirido el inmueble en dos fechas distintas o el inmueble ha sido objeto de mejora, habrá que efectuar los cálculos como si se tratara de dos ganancias.
Desde 2008 hemos ayudado a un numero elevado de clientes a encontrar un inmueble en el que invertir para alquilarlo y tener una rentabilidad, así como también hemos encontrado inversor para pisos y locales de otros clientes que buscaban desinvertir.
En estos procesos, han surgido preguntas y dudas que hemos atendido, aún cuando no somos realmente una consultora inmobiliaria. En este sitio web hemos aportan respuestas a aquellas preguntas más frecuentes.
Si contacta con nosotros y nos envía un mensaje de correo electrónico con sus preguntas, trataremos de responderle y eventualmente incorporaremos alguna a la lista actual, si se repite con frecuencia.
Muchas gracias por su interés.